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    婚姻存续期间夫妻一方未经同意擅自出售共有房屋的法律效力?

    作者:上海离婚yb体育app 时间:2019-10-12 10:19:07

    婚姻存续期间夫妻一方未经同意擅自出售共有房屋的法律效力? 现实生活中,夫妻一方擅自出售共有房屋的情形屡见不鲜,至于为什么隐瞒不告知夫妻另一方的原因千差万别,大部分原因是出售房屋的一方为了将该笔售房款占为己有。可想而知,一旦房屋出售后,不知情的夫妻一方最为关心的就是房屋能否要求返还以及如何维护自己的利益。针对该问题,笔者结合法律、司法解释以及司法实践进行分析:

    首先:我们需要了解婚姻存续期间夫妻购买房屋的产权性质即夫妻共有的情形,因为还有不少人认为只有登记在双方名下的房产才属于夫妻共同财产。按照《物权法》第9条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这里的法律另有规定就包含婚姻存续期间夫妻用共同财产出资购买房屋并登记在一方名下的情形。因此,夫妻对房屋的共有权不以登记生效要件。由此可见,婚姻存续期间取得的房屋虽登记在一方名下,也属于夫妻共同财产。

    其次,对于夫妻擅自出售共有房屋的情形亦需要了解,主要有三种情形:一是登记在夫妻一方名下,该方处分房屋;二是登记在双方名下,一方处分;三是登记在一方名下,另一方处分。结合上述三种情形,我们对其法律效力以及如何维权进行分别分析。从法院审理案件的角度来说,第一步需要判断夫妻一方出售房屋所签署合同的效力,若夫妻一方为了私利与购房人恶意串通签署《房屋出售合同》,则夫妻另一方可以依据《合同法》第52条的规定主张该合同无效,并要求返回房屋。但遗憾的是,夫妻另一方要证明恶意串通的事实难度非常大,法院对该构成要件的证明力亦比较苛刻。在此情形下,若夫妻另一方无法证明合同无效,第二步需要判断合同能否履行。谈到合同的履行,需要提醒的是,司法实践中合同效力与合同履行系两个不同的问题,不少人认为合同有效就可以要求履行合同,但其实并非如此,合同有效也不一定意味着合同可以无障碍的履行。判断合同是否能够履行关键核实夫妻一方出售时是否享有处分权,因为上述已经谈到即使登记在一方名下的房屋也属于夫妻共同财产,那么处分共有物必须经另一方同意。因此,就要判断处分房屋的夫妻一方是否取得了另一方的授权。若未获得授权,则需要判断买房人是否有理由相信出售房屋的行为属于夫妻双方共同的意思表示,即是否构成表见代理。该法律依据为《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释(一)》第17条第2项。若得到授权或构成表见代理,则夫妻一方签署的《房屋出售合同》必须继续履行。

    其次,如何判断是否构成表见代理也是夫妻另一方能否要求返还房屋的关键因素。判断是否构成表见代理,可以从如下几方面入手:1、合同协商过程。夫妻另一方是否参与了房屋出售的过程,在中介挂牌的房屋,是否跟中介有过接洽等等,通过这些行为反映出夫妻另一方在却未表示反对。2、房屋居住情况。是否与购房人在看房时有过接触。3、房款支付情况。夫妻另一方是否收取过定金或预付款等其他款项。4、过户交易手续是否齐备。在房产过户时是否提交过身份证原件、委托书原件、产证原件等情况。通过上述综合分析后予以判断。

    最后,若不构成表见代理,但购房人符合《婚姻法司法解释三》第十一条的规定,符合善意取得的构成要件,即购房人购房时主观善意、支付合理对价并办理产权登记手续,则夫妻另一方同样也无权主张追回该房屋。

    综上所述,夫妻单方处分共有房产的效力问题还是比较复杂的,核心问题涉及买卖合同的效力、合同继续履行的可能性、善意取得制度。


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